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2020.2.29競売不動産セミナーat池袋

先日の2月29日競売不動産セミナーを開催させていただきました。 新型コロナウィルスの影響もあり、開催するかどうするか最後まで悩みましたが、少数での開催、受講するお客様の熱意に応えるべく、アルコール消毒、マスク着用、会場の換気などスタッフたちで出来ることをしっかり対策して開催させていただきました。 池袋会場という初めて場所でしたが、10名様の参加でした。 1部の私の担当では、前回の入札推奨物件の結果発表に始まり、これから入札できるシリーズを公表（開札が楽しみ&緊張）させていただきました。 2部のエストワークの田島講師では、競売物件を取得した後のリフォームに関する内容を講義いただきました。 次回は、3月開催予定にしておりましたが、今の現状を考えて中止として、4月に開催を予定しております。 ご参加いただいた皆さま、ありがとうございました。

2020.1.25 競売不動産セミナー

浜松町にあるFKR（不動産競売流通協会）のFDセミナールームにて、

「実例から見る競売不動産～本気で落札するために必要なこと～」を開催しました。

2020年の１発目ということもあり、15名様のご参加となりました。

懇親会では、参加者の皆さんが、普段は話せない聞けないことなど、色々と話せたようで

楽しんでいただけました。

次回は２月29日に池袋で開催予定です。ぜひ、ご参加くださいませ。

競売不動産とは

　一般的に不動産を購入する際には、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関はリスクを避けるため抵当権を対象不動産に設定します。

　それは、融資対象者（債務者）が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介し、元金及び違約金利を回収するためです。

　このように金融機関の債権者が裁判所に申立て、裁判所を介して対象の不動産が売却される仕組みです。

　以上の売却行為を「抵当権の実行」と言います。そして売却行為を「競売」といい、売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

競売不動産の魅力とは

　競売不動産は、一般の市場に出回っている不動産とは違い、裁判所が公示している「買受可能価額」を上回る金額であれば自分で対象不動産の入札額を決めて、落札することが出来ます。

　皆さんは不動産会社さんが決めた販売価格からいくら安くしてもらうかに悩んでいませか？自らが判断して入札するという新しい不動産取得方法を習得してほしいです。

　そして競売不動産の最大の魅力は、やはりその金額です。一般市場に流通している不動産価格には不動産業者の利益が上乗せされています。現状、競売不動産市場での落札者のほとんどが不動産業者です。

　そして多くの落札不動産会社は利益を乗せて再販します。このように競売市場はいわば、卸売り市場のようなものです。目利き・知識・経験が必要なことも事実ですが、そこはいく蔵のサポートを受けながら、一般市場よりも安く取得することが可能です。

競売不動産のトラブルとは

　確かに、ひと昔前までは占有屋などの存在があった時もありましたが、平成16年に短期賃借権の法改正があり、この手のトラブルはなくなりました。

　最近の私共の現場では、債務者家族が次に住む場所をどうするか、引越しの手配、荷物の処理、債務者や占有者の方の動産物、残置物をどのように処理していくかという問題があります。

　瑕疵担保についても、3点セットの内容と実際の建物の状況に大きく変化がない限りは、瑕疵を認めていません。つまり、競売不動産はそれだけリスクがあるので、注意して入札してくださいと記載があります。（例外として、落札価額に大きく影響を及ばす瑕疵は裁判所へ申立てをすることで、競売不動産執行を取り消す場合もあります。）

　これらの問題については、やはり専門家の知識・経験を借りる事が賢明だと思います。普段から修繕工事や内装工事を請け負っている私共には、多くの実績による工事単価や相場があります。これらの経験則をもとに概算費用を予想し、入札額に含めていきます。

　このように私たちは、法令を順守して、後々トラブル等が起きないように注意を払い実務を実行しております。